僕は【戯れ記事《ゴト》遣い】

「戯れ言遣い」ならぬ「戯れ記事遣い」を名乗るブロガーです。 雑記系ですが、読んで損したと憤慨されても困ります。 だってコレは「戯れ言」だから――

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【独身女性必読】戯れ言――老後の資産目的でのマンション購入について【初心者向け】

【独身女性必読】戯れ言――老後の資産目的でのマンション購入について【初心者向け】

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さあ、戯れ言 記事 ゴト を始めようか――

 

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人口減社会に突入し、かつ独身者の割合が増加(生涯独身率は約5割)している今の時代、マイホーム――特にマンションが売れなくなってきている。

それ自体は当然といえば当然だ。

物が売れなくなってきているのは別にマンションに限った話ではなく、中でもデータに置き換えられるモノは顕著に、物離れが進む時代といえよう。

そういった時代にあって定期的に目にする記事がある。

 

比較的若い世代(40代前半くらいまで)の独身女性が、老後に備えてマンションを購入――「家活」している、という提灯記事だ。

 

まあ、ネットニュースだと読者のコメント欄が「今時、こんな提灯記事に騙される情弱は少ない」という旨の内容で溢れかえるのだが。

とはいえ、生涯的な資金に充分な余裕があり、それ故により豊かな生活を求めて分譲マンションを購入するのならば、それは正しいだろうし、それがあるべき姿である。

 

しかし、だ。

生活や資金に数千万レベルの余裕がない独身女性を(老後の不安を煽りつつ)言葉巧みに言いくるめ、数千万のマンションをローンで買わせる、なんて真似はゲスいと思う。

だから警鐘を鳴らそうと思った次第である。

ぶっちゃけ、売りつける不動産サイドとしては購入契約を交わした時点で勝ちであり、その後のローン破綻なんて知ったこっちゃないのだ。親身に「貴女の為で、お得ですよ」とか説明(セールス)したとしても、本音では会社と自分の給料の為に決まっている。

 

誤解しないで欲しいのが、僕は決して不動産のマンション販売そのものを否定したり、妨害したりする意図はないという事だ。賃貸と比較してのメリットとデメリットを正確に伝えた上で、無理のないローンによって購入者の人生が豊か、幸せになるのならば、それはとても素晴らしい事なのだから。

 

僕が否定するのは、不都合な情報を伏せ、顧客を騙して無理なローンを背負わせ、その人生を不幸に落とす悪徳業者、それだけである。

◆合わせて読みたい◆

 

経済的に考えるのならば、賃貸の方が絶対的にお得だ。

これは車も同じであり、ドライブが趣味とかで乗り回さない限り、トータルではカーシェアリング、レンタルはもちろん、実は日常生活の範囲ならばタクシーの方が安上がりになるという驚愕の事実がある。

 

ローンを払い終わったら資産?

騙されるな

その頃には、よほど立地条件と建物状態が良くない限り、資産価値なんて激減しているのが普通だ。その分だけ固定資産税も減ってくれるが。

それに、そんな先の場合、立地条件が現状と変わっている可能性すらある。今は利便性に富んでいても、その頃には寂れているかもしれないのだ。資産としてマンションを購入するのならば、ローンを払い終わる云々なんて悠長な事をいわず、高く売れる時は売るだろうし、転売や家賃収入で儲けるのならば、それ用のマンションと割り切って購入である。生憎と資産運用の世界はそんなに甘くない。

 

へえ、アパートの家賃とローンの金額は大差ない?

固定資産税を控除等で相殺できる算段はあるのかな?

それと管理費と修繕積立費を込みでの計算だろうか。

賃貸だと全て込みで都会でも駅近で7万円くらいだろう。この手の記事では、何故か賃貸アパートの家賃が10万円とか仰天価格になっているが。そんでもって、ローンが7万円、管理費等が合計3万円で、家賃10万円のアパートよりお得、と嘯いている。

 

合計で10万円ねぇ。独り暮らし用だとすれば、かなり家賃の高いアパートか、逆にグレードの低いマンションという事になる。

まともな管理体制およびメンテナンスを考えれば、管理費+修繕積立費で約4~5万円で最低ライン。高級マンションだと6万円は超える。本物の高級だと戸数によるが合計で8万円は。軽く計算すれば分かるが、管理費+修繕積立費が3万円で、200世帯のマンションだと、月にたったの600万円だ。まともな管理人を1名、日勤で常駐させるだけでも月給20万計算で、コミコミで(甘く見積もって)50万円なのだが。他にセキュリティは? 日勤ガードマンの常駐と機械警備(セコムやアルソック)だけでも相当に掛かる。夜勤体制ならもっとだ。それと600万円から共用部の電気代、消耗品も補うのだ。しかも200人規模で管理人1名体制はザル管理もいいところである。

実際は200世帯規模になると、管理人と警備員合わせて、法的に日勤で最低3名は必要になる筈。管理人室とか守衛室ではなく、防災センターの設置も。1名で済むのはもっと小規模マンションの話で、当然ながら管理費の合計も比例して小規模になる。

これで賃貸アパートと比べて、マンションならでは、の充分なサービスや常時受けられるかというと、厳しい予算だ。

で、嘘偽りなく月7万円の賃貸アパートと同等の予算にすると、ローンが月3万円で管理費等が合計で4万円の物件になるのだが(苦笑。この条件だと、築30年クラスの駅から遠いワンルームとかになってしまう。セキュリティと管理は、ほぼ自主(セルフサービス)という条件だ。名ばかりマンションで実相はアパートと大差ない。

 

また、予定外の大規模修繕が発生すると、さらに新しいローンを組んで別の修繕費を集めるという事態もありうる。

登記簿ベース50平米以上で年間40万円の住宅ローン控除が発生するが、それだって永遠という保証はない。そして買い換えで再度のローンを組んだ場合は適用外だ。割とここが落とし穴だったりする。

 

老後の賃貸契約については、不動産屋はきちんと市営(公営)住宅福祉住宅URという選択がありますよ」と顧客に説明した上で、住居購入を勧めているのかどうか。

それに住居あまりの時代になっていくので、健康ならば年齢に関係なく賃貸も契約できる様に変化していくのは、ほぼ確実だ。空室のままだと、大家にとっては赤字を生むだけの塩漬け物件になるので。

 

なによりもリスキーなのは、震災大国である日本。

持ち家だと、震災に見舞われて住居が大ダメージを受けても、賃貸とは違って(物理的にもローン的にも)逃げる事は不可能だ。

 

生涯を通しての資産計画に余裕があれば、持ち家は充分にオーケーだが、負担になるローンを組んでの不動産なんて購入するものではない

それに不動産を買うのならば、やはり土地の方が確実だろう。

老後に備えるというのであれば、副業や資産運用に取り組み、労働しなくてもビジネスでマネーを作り出せる様に、勉強したり経験を積んでおく方が、有意義だ。

 

そもそも40代より若い世代は、年金破綻を視野に入れて、年金を当てにした老後設計は止めるべきである。

 

老後の住処ならば、500万のキャッシュを貯めておけば、単身者用の中古マンションならば充分に購入可能だ。場所にもよるが、塩漬けになっているコンパクトマンションならば、下手すれば300万円以下で買えるだろう。それで管理組合頼りではなく、近所の人と助け合って生活する方がいいと思う。

 

買ってはいけない!

ギリギリなローンを組んでのマンションなんて!

マンションをローンで買うのは止めましょう。

 

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